主题：六大“附件陷阱”买房签约擦亮眼

今年的房地产纠纷多，很大部分是因为“附加条款”引起的。在这些“附加条款”中，开发商从利己的角度追加条款，购房者只能被动接受。 

初步统计，目前市场经常出现的“附件陷阱”有六个，如：借款陷阱，开发商垫付资金，并注明买家若无法按时还清，将承担违约责任甚至收回房产;物业优惠陷阱，开发商在合同中承诺赠送物业费，但在与物业公司的合同中并未约定，导致购房者利益受损;按揭政策陷阱，由于首付、利率不断调整，开发商怕购房者毁约，于是在附加条款中注明“银行贷款、政策造成的购房风险一切由购房者承担”;断供陷阱：约定如果购房者连续断供三个月以上，导致银行向开发商追偿的，开发商可以无条件解除购房合同，并索取赔偿金。我们所调查的案例，只是冰山一角，意在希望购房者提高法律意识，维护自己的合法权益。 

陷阱 

垫首付陷阱 

描述：垫首付，是开发商贷款给购房者付购房款，购房者支付利息(有些没利息)的行为。 

开发商通常不会将“垫首付”写进买卖合同及附件，而是另制一份借款协议，约定借款用途、利息、还款期限等。这存在两个风险，一是开发商给购房者开出的收据中，不包括借款金额，而给到银行的资料，却是购房者付清首付的收据，有欺骗性质;二是，违约责任很严重。市场上还有一种首付“分期付款”的形式，这与垫首付本质上基本一致。 

案例：帮你垫首付，到期不还麻烦大 

几经思考，张俊(化名)还是放弃了购房计划。她看中了金山湖一楼盘，约150平方米，总价约90万。“首付27万左右，开发商垫付一成，自己付18万左右。”张俊说，这个诱惑还是挺大的。按自己的资金实力，她只能买一套100平方米左右的三房，首付20万左右。张俊说，她喜欢一次到位买房，所以一直在看户型大一点的三房、四房。“这个楼盘的花园很漂亮，又单位，很是喜欢。就是面积太大，总价高。” 

售楼员看她很有诚意，就主动提出可以帮她垫付1成首付，大概9万左右。张俊又详细了解了垫付的情况，开发商表示，双方签了购房合同后，还需要再签订一个《借款协议》，约定是什么原因借多少钱，什么时间还清。但她又有担心，首付不到3成，银行会同意按揭吗? 

对方又解释说，她会收到18万的首付收据，但开发商交给银行的资料中，却是她已交27万首付的收据，不会影响到银行按揭。她一听动心了，还有这等好事!于是，她跟家人商量。但家人问她，如果还不了钱怎么办?她才意识到，事情没那么简单。 

几天后，她又去找售楼员问违约责任，对方才说出真相。如果一年之内她不能还清借款，开发商会按照规定收取违约金，甚至将收回房子。由于还没有进入签约阶段，张俊并没有见到《借款协议》的真实内容。 

张俊庆幸地认为，一旦冲动签了合同才知道《借款协议》的内容，肯定会很麻烦。一旦资金出问题，还得承担违约金，而且，买了一套超出自己能力的房子，月供压力又很大。双重压力下，生活却捉襟见肘!最后，她放弃了买这套大房子。 

律师点评“变相套贷”属违规 

开发商为购房者垫首付款的行为，实质是变相套贷，属于违规行为。广东尚典律师事务所胡丽琴律师认为，如果购房者接受开发商垫首付，意味着购房者将同时面临偿还开发商的首付款和银行的按揭款这双重还款压力。 

对于还款能力不足的市民来说，如果一旦出现银行按揭的“断供”现象，不但将留下不良的银行信用记录，而且将被收取较高的罚息。 

其次，如果提交银行按揭资料时并未说明由开发商垫付部分首付款的真实情况，一旦购房者出现有违约行为，将有可能被认定为业主和开发商共同合谋欺诈银行，留下不良个人信用;再次，个别开发商为平衡垫付款项所付出的成本，违约金很高。 

物业费陷阱 

描述：赠送物业管理费是开发商最常用、最普遍的优惠方式，在很多楼盘都有出现。这种赠送有两种形式，一是老带新，并且成功购房，老客户可减免一年左右物业管理费;二是购房送物业费，一种打折优惠的方式。按照程序，开发商除了在购房合同的附加条款中进行约定外，还应在物业服务合同中进行再约定，但有开发商往往故意忽略，从而导致，一旦物业公司不遵从协议，物业优惠条件就成为一纸空文。 

案例：送物业费，物业合同中没约定 

1月，江北某楼盘开盘，“当时广告说，购三房以上者，送三年物业管理费。”王华生(化名)回忆说，这个优惠打动了他，最后以约60万的总价买了一套三房。 

因为，当时房价很坚挺，基本上没有优惠。看着一天天的市场，王华生很着急，“环境好的楼盘，一开盘，动辄就六七千的均价，折扣最多也就两三个点，根本承受不起。”他看了很多房子，最后在江北买了房子，一个是总价可以接受，二个是开发商给了一定的优惠。在签订合同时，开发商在附加条款中也注明了：赠送三年物业管理费，总计6000元左右。 

2010年年底，王华生收楼入住，物业管理公司向王先生收取物业费，这下子把他给弄懵了。物业公司给出的解释是，在《前期物业管理合同‖开发商并没有就赠送物业费的问题进行约定，物业只是按照法律向业主收取管理费。 

王华生拿着购房合同，跟物业公司进行了多次交涉，对方声称并没有在物业合同中注明此项条款。之后又与开发商沟通，但对方又推给物业公司。 

随后，王华生及其他业主向律师咨询，后者告诉他，们，因为物业管理公司与开发商是两个相对独立的民事主体，开发商的单方承诺对物业公司并不具有约束力，可以通过法律程序向开发商提出索赔。但王华生最后还是打消了诉讼的念头。“打一场官司，需要时间和钱，还得花费精力去组织小区业主，很麻烦。”最后，他只好吃了这个哑巴亏。 

律师点评：开发商约定不管用 

这类现象产生的直接原因是，开发商和物业管理公司是两个相对独立的民事主体，开发商的单方承诺对物业公并不具有约束力，而购房者对这一法律常识并不了解。 

广东尚典律师事务所胡丽琴律师认为，在此案中，开发商在广告中所作出的“购房赠送前期物业费服务费”的承诺，对开发商具有约束力。对业主来说，可以按照买卖合同追究开发商的违约责任，但仍应按照《前期物业管理服务合同》的约定支付管理费。