主题：回落40%才算是合理水平——中国房地产泡沫严重程度分析
- 发表于2012-05-10
二、从国际标准讲
国际上，房价与家庭收入比为6倍以下为合理水平，超过6倍为泡沫。瑞士是全人均收入最高的国家，比美国、日本还高，它的房价与家庭收入比为6倍；日本为4.8倍。
现在中国城市一个家庭男女双方（比如一般公务员或教师）每月各3000元，2人就6000元，一年就7.2万元，6倍房价就是43万元左右。100平方米，43万元，每平方米4000多元，这就是2007年中国房价的平均水平。也就是说房价超过4000多元/平方米，就已经是泡沫了。而现在中国城市平均房价7000多元左右，房价收入比高达10倍以上，泡沫已经很严重了！假如房价与收入比回落到6倍，至少回落到2007年的水平，房价将下跌40%
国际上，房价与家庭收入比为6倍以下为合理水平，超过6倍为泡沫。瑞士是全人均收入最高的国家，比美国、日本还高，它的房价与家庭收入比为6倍；日本为4.8倍。
现在中国城市一个家庭男女双方（比如一般公务员或教师）每月各3000元，2人就6000元，一年就7.2万元，6倍房价就是43万元左右。100平方米，43万元，每平方米4000多元，这就是2007年中国房价的平均水平。也就是说房价超过4000多元/平方米，就已经是泡沫了。而现在中国城市平均房价7000多元左右，房价收入比高达10倍以上，泡沫已经很严重了！假如房价与收入比回落到6倍，至少回落到2007年的水平，房价将下跌40%
- 发表于2012-05-10
三、从房价上涨的根本推动力讲
房价上涨的根本推动力就是：货币的增发。中国经济每年都增长，货币每年就要多增发一点，维持适度的通货膨胀（一般3%以下），有利于经济的运转。也就是货币的供应量要比实体经济的增长量多一点，对应的实物资产价格也就相应涨一点。房地产价格，换一种说法就是房地产的货币量体现。货币多印一些，房价自然就涨一些。因此，如果房价每年均衡上涨几个百分点，这是合理的增长。
2007年以前，中国银行业放贷总额在3-4万亿元左右，然而为了应对金融海啸2009年放贷近10万亿、2010年近8万亿，货币供应量突然增多1-1.5倍！可实体经济却用不了这么多钱，因为危机环境下内需外需明显减弱，生产出来的商品卖出的很少，结果很多贷款来的资金或企业个人的自有资金就不用来生产了，很多都流到被国家刺激的房地产市场，货币突然增多很多，需求增多很多，房价自然就被抬高了。货币供应量多了1-1.5倍，对应的房价就涨了大约1-1.5倍，这是多么严重的泡沫！同样其他物价也在飞涨。
现在国家发现：哦，原来实体经济需要不了这么多钱，赶快收回。进而大家看到银行的存款准备金率上调到历史最高位21.5%，利率也提高一些，回笼资金以抑制银行过度放贷。大家想想，如果过3-5年银行贷款规模减少50%回到2007年的水平，那资产价格房价是不是会回落50%呢？回落是肯定的，只不过回落幅度可能不到50%，因为3-5年每年人均收入都在小幅增长，而且中国人对房子的刚性需求也会抵消一部分房价的回落。我认为3-5年后房价至少回落30-40%
房价上涨的根本推动力就是：货币的增发。中国经济每年都增长，货币每年就要多增发一点，维持适度的通货膨胀（一般3%以下），有利于经济的运转。也就是货币的供应量要比实体经济的增长量多一点，对应的实物资产价格也就相应涨一点。房地产价格，换一种说法就是房地产的货币量体现。货币多印一些，房价自然就涨一些。因此，如果房价每年均衡上涨几个百分点，这是合理的增长。
2007年以前，中国银行业放贷总额在3-4万亿元左右，然而为了应对金融海啸2009年放贷近10万亿、2010年近8万亿，货币供应量突然增多1-1.5倍！可实体经济却用不了这么多钱，因为危机环境下内需外需明显减弱，生产出来的商品卖出的很少，结果很多贷款来的资金或企业个人的自有资金就不用来生产了，很多都流到被国家刺激的房地产市场，货币突然增多很多，需求增多很多，房价自然就被抬高了。货币供应量多了1-1.5倍，对应的房价就涨了大约1-1.5倍，这是多么严重的泡沫！同样其他物价也在飞涨。
现在国家发现：哦，原来实体经济需要不了这么多钱，赶快收回。进而大家看到银行的存款准备金率上调到历史最高位21.5%，利率也提高一些，回笼资金以抑制银行过度放贷。大家想想，如果过3-5年银行贷款规模减少50%回到2007年的水平，那资产价格房价是不是会回落50%呢？回落是肯定的，只不过回落幅度可能不到50%，因为3-5年每年人均收入都在小幅增长，而且中国人对房子的刚性需求也会抵消一部分房价的回落。我认为3-5年后房价至少回落30-40%
——中国房地产泡沫严重程度分析
一、从百姓承受能力讲
中国2007年的房价比2004年高一倍，那时百姓已经感觉很高了，即使高薪白领贷款按揭买房也不容易。2008年全球金融海啸来临，中国正好想顺势调整一下，可是2008年全球经济衰退程度超出国家预料，被迫紧急出台刺激政策，结果现在房价比2007年再翻近一倍。现在家庭买房，必须2人都是高薪白领或者双方父母支持才能买得起，即便这样，也不是一件容易的事，因为高价买房后，很容易变为房奴，生活质量下降。
那，现在中国有多少家庭2人都是高薪白领呢？3%？这就很不错了。
即使房价下跌40-50%，跌回2007年的高水平，买得起房的家庭也不会超过50%！大家想想，2007年的时候，有50%的家庭买得起商品房吗？10户人家也难得有5户吧。
因此，从百姓工作生活的感受来看，中国的房价泡沫真的很严重，远远超出了百姓的承受能力