主题：一个大学教师眼中的未来房价趋势 说得太透彻了
- 发表于2012-04-28
1、当前房价基本正常，并不是大部分人买不起房
实际上近20年来房价增长速度都在正常的增长速度上下变化，有些年份快了些，有些年份慢了些。其标准应该是中等收入家庭(二人挣工资)，在去除基本生活开支后，2到3个月节余收入买一平方;以当前收入10年可以在城市边缘，交通及生活方便的区域购买一套50-80平的住房(以中位数65计算)。例如成都65*7500=48.7万元，首付15万，贷款35万，30年，月还款应该在2000元左右。
一般工薪阶层取中位数收入3500元(一般本科毕业工作2-3年成都地区，月收入在3000-4000元)，正常开支二个人谈朋友合租一间住房(一套房子中的一间)，成都市区大约550元左右，郊区350，取中值450元，正常开支吃二人合伙1000元、交通通信等零用二人开支1000元，一个月可以余4000元。一年余5万元左右，2-3年可以付首付买房。购到房子入住后，每月还按揭后，有5000元左右可供开支，会有一定节余，考虑到收入增长因素，10左右可以还清。例如我们2000年时家庭收入3000元(月收入1500左右)，成都房价2000左右，除了正常开支，也是2到3个月节余收入买一平方，当时也觉得压力大，实际上最后六年就还清了，因为收入增长。因为中国处于经济快速发展阶段，收入增长也是肯定的
实际上近20年来房价增长速度都在正常的增长速度上下变化，有些年份快了些，有些年份慢了些。其标准应该是中等收入家庭(二人挣工资)，在去除基本生活开支后，2到3个月节余收入买一平方;以当前收入10年可以在城市边缘，交通及生活方便的区域购买一套50-80平的住房(以中位数65计算)。例如成都65*7500=48.7万元，首付15万，贷款35万，30年，月还款应该在2000元左右。
一般工薪阶层取中位数收入3500元(一般本科毕业工作2-3年成都地区，月收入在3000-4000元)，正常开支二个人谈朋友合租一间住房(一套房子中的一间)，成都市区大约550元左右，郊区350，取中值450元，正常开支吃二人合伙1000元、交通通信等零用二人开支1000元，一个月可以余4000元。一年余5万元左右，2-3年可以付首付买房。购到房子入住后，每月还按揭后，有5000元左右可供开支，会有一定节余，考虑到收入增长因素，10左右可以还清。例如我们2000年时家庭收入3000元(月收入1500左右)，成都房价2000左右，除了正常开支，也是2到3个月节余收入买一平方，当时也觉得压力大，实际上最后六年就还清了，因为收入增长。因为中国处于经济快速发展阶段，收入增长也是肯定的
- 发表于2012-04-28
大家可能说成都房价低，北京、上海、广州太贵了，实际上也是一样，一般本科毕业工作2-3年，月收入北、上、广4000-8000元，取中位数6000元，假如二个人租一间1000元房子(合租城郊结合部，条件尚可)，正常开支吃二人合伙1600元、交通通信等零用二人开支1200元，一个月可以余8000元。二个月节余16000元，可以购买在城市边缘，交通及生活方便的区域房子一平方，其余计算同上。
以上分析是在没有负担家庭父母费用，以及父母没有资助的情况下，如果有负担就要慢一点，如果家庭父母有资助就要快一点。大学刚毕业学生，父母都还可以工作(在农村也可以自食其力，打工也有点节余)，有一定收入，儿女要购房成家，多少都会支持一点。同时当前农村收入在提高，一般也只有二个小孩，经济一般都有点节余。当然，过10-20年后，子女也会对父母有养老的支出，实际上，基于中国传统，一般子女负担父母的并不多。
以上分析是在没有负担家庭父母费用，以及父母没有资助的情况下，如果有负担就要慢一点，如果家庭父母有资助就要快一点。大学刚毕业学生，父母都还可以工作(在农村也可以自食其力，打工也有点节余)，有一定收入，儿女要购房成家，多少都会支持一点。同时当前农村收入在提高，一般也只有二个小孩，经济一般都有点节余。当然，过10-20年后，子女也会对父母有养老的支出，实际上，基于中国传统，一般子女负担父母的并不多。
- 发表于2012-04-28
平均65平的住房偏小，小套二可以满足小家庭的要求，10年后，小孩读时，也许你有能力换大房子了。我们就是这样过来，开始成家一间小工房(12平)，小孩读时才有自己的第一套50平的小套二。
最后我告诉大家一个事实，我的学生大学毕业，工作2-6年,都和女(男)朋友80%在城市买房了，并不是大部分人买不起房，你可以和周围了解一下，大学毕业几年购房比例有多高就可以验证我的观点，唯一和我说的不符的是，很多并不是象我说的买65平左右，在城郊结合部的小房子，而是市区大房子，使得压力太大，抱怨连天，实际上是年轻人太浮躁，超前消费了。
当然以上收入是平均数，如果你低于此，说明你努力不够或你不适合在城市发展，你可以回小地方。如果你高于此，说明你有更好的选择。
最后我告诉大家一个事实，我的学生大学毕业，工作2-6年,都和女(男)朋友80%在城市买房了，并不是大部分人买不起房，你可以和周围了解一下，大学毕业几年购房比例有多高就可以验证我的观点，唯一和我说的不符的是，很多并不是象我说的买65平左右，在城郊结合部的小房子，而是市区大房子，使得压力太大，抱怨连天，实际上是年轻人太浮躁，超前消费了。
当然以上收入是平均数，如果你低于此，说明你努力不够或你不适合在城市发展，你可以回小地方。如果你高于此，说明你有更好的选择。
- 发表于2012-04-28
2、收入预期及实际变化;不能静止地说不吃不喝多少年买一套房：
中国正处于发展期，收入增长也较快，前20年由于人口结构及收入分配不公造成增长不理想，就在不理想情况下，实际上收入也在增长，以一般本科毕业稳定工作2-3年的人为例(我经历了整个历程，一个普通大学教师)，每月收入1985年：60元;1990年：100元;1995年：500元;2000年:1500元;2005年：3000元;2010年：5000。
由于计划生育造成人口结构原因，劳动力已经从无限供应正在转化为有限供应，市场的力量会使收入进入较快的增长周期，大家留意一下，最近二年，农民工的收入增加很多，成都有点技术如装修工一天收入不少于150元，在农村80元一天很难请到零工。同时政府开始大力进行收入分配改革，以及通胀的因素，未来10年将是普通员工收入大幅提升的10年。当90年收入100元时，我们很难想象2000年的1500元，同样2000年收入1500元时，很难想象2010年的5000元。同样你可以大胆现象一下10年后，你收入会是多少------10000元或20000元。
中国正处于发展期，收入增长也较快，前20年由于人口结构及收入分配不公造成增长不理想，就在不理想情况下，实际上收入也在增长，以一般本科毕业稳定工作2-3年的人为例(我经历了整个历程，一个普通大学教师)，每月收入1985年：60元;1990年：100元;1995年：500元;2000年:1500元;2005年：3000元;2010年：5000。
由于计划生育造成人口结构原因，劳动力已经从无限供应正在转化为有限供应，市场的力量会使收入进入较快的增长周期，大家留意一下，最近二年，农民工的收入增加很多，成都有点技术如装修工一天收入不少于150元，在农村80元一天很难请到零工。同时政府开始大力进行收入分配改革，以及通胀的因素，未来10年将是普通员工收入大幅提升的10年。当90年收入100元时，我们很难想象2000年的1500元，同样2000年收入1500元时，很难想象2010年的5000元。同样你可以大胆现象一下10年后，你收入会是多少------10000元或20000元。
- 发表于2012-04-28
最后你在想象一下，如果10年后，个人一般月收入1-2万元，家庭月收入2-4万元，房价会如何，稳定，让大家很轻松地买房子，买个2套3套。显然不可能，因为没有土地修那么多房子，也没有那个发达国家让你很轻松买房子，所以结果只会是房价也同步涨，一样二个人2-3个月的节余，大约可以买一个平方，市场才能平衡，那时房价该多少-----2万到5万(成都的价格)。别的地方，你自己算吧。
10后经济发展到了较发达程度，增长速度下来了，城市化也差不多了，人口也稳定了，收入增长也比较慢了，房价稳定了
10后经济发展到了较发达程度，增长速度下来了，城市化也差不多了，人口也稳定了，收入增长也比较慢了，房价稳定了
- 发表于2012-04-28
3、农村人员进城大量在城市立足部分已买房，不是伪城市化(不可能在城市买房)：
说明本观点简单，如果你来自农村，或者对农村熟悉，你可以自己理解我说的以下观点，或者你生活圈子在城市对农村不熟悉，建议你和周围来自农村的同事了解，验证我一下观点。
大家先看以下三点事实：首先第一点，现在农村年轻人基本上都进城打工。第二点，现在农民一般只有二个小孩，大部分一个男孩。第三点，现在年轻的农民都在城市打工，将来他们也不会回农村。
结论是最近10年有30%左右农村家庭正在不可扭转地城市化，我本人对我老家熟人调查，也和来自不同地方农村的同事调查聊天，近20年已有30%左右农民在城市安家，当然他们还保留农村的住房及宅基地，部分家庭老人还在农村。现在城市化形成梯度，乡下到县城、地市、省城比例逐渐步减低，即到县城最多，地市次之、省城教少。县城到地市、省城，地市到省城
说明本观点简单，如果你来自农村，或者对农村熟悉，你可以自己理解我说的以下观点，或者你生活圈子在城市对农村不熟悉，建议你和周围来自农村的同事了解，验证我一下观点。
大家先看以下三点事实：首先第一点，现在农村年轻人基本上都进城打工。第二点，现在农民一般只有二个小孩，大部分一个男孩。第三点，现在年轻的农民都在城市打工，将来他们也不会回农村。
结论是最近10年有30%左右农村家庭正在不可扭转地城市化，我本人对我老家熟人调查，也和来自不同地方农村的同事调查聊天，近20年已有30%左右农民在城市安家，当然他们还保留农村的住房及宅基地，部分家庭老人还在农村。现在城市化形成梯度，乡下到县城、地市、省城比例逐渐步减低，即到县城最多，地市次之、省城教少。县城到地市、省城，地市到省城
- 发表于2012-04-28
进城的方式中，多年经商的大部分已近城。打工的个别技术较好或进入管理层的大部分已进城。子女读书进城或在城市打工并站住脚，不管他们是是否已经买房，他们都不会回到农村，现在农民一般只有二个小孩，大部分一个男孩，女孩出嫁，农村家庭一般以男孩为，该男孩在哪儿成家，意味着家庭就移到哪儿;年轻的不回农村，年老的在农村，随着时间推移，年老的生活无法自理及去世后，自然完成城市化过程
先和大家讲一个我们家的故事，80年代改革，我们家在农村修了一栋土墙房子，10年收入没了，95年我们家在镇上修了一栋砖瓦房子，10年收入没了，2006年我和我哥在县城买了一套房子，让父母养老，现在情况是80年以前祖上留下的老房子由于无人居住已经倒塌(期间修过几次，后来想明白不修了)，80年代修的也已破烂不堪，估计也快不行了，镇上的房子，现在卖不了几个钱，只好免费让人住(代为照看)。
先和大家讲一个我们家的故事，80年代改革，我们家在农村修了一栋土墙房子，10年收入没了，95年我们家在镇上修了一栋砖瓦房子，10年收入没了，2006年我和我哥在县城买了一套房子，让父母养老，现在情况是80年以前祖上留下的老房子由于无人居住已经倒塌(期间修过几次，后来想明白不修了)，80年代修的也已破烂不堪，估计也快不行了，镇上的房子，现在卖不了几个钱，只好免费让人住(代为照看)。
- 发表于2012-04-28
以上故事的结论是由于农民意识问题，前二十年打工挣的一点钱，都花在老家盖房子，大大影响了在城市买房城市化的进程;现在农民已经认识提高，子女较少，随着子女进城打工，也不会回农村事实的发生，越来越多的农民认识到在农村修房子没有意义，全家集中力量让子女在城市立足，城市化进程开始进入提速阶段，这也是当前房价高升的主要原因。
因为农民在农村修房无法按揭，实际上，他们有能力在农村修房，就意味着，有能力和子女一起努力在城市付首付，购买房子;假如农民都认识到这一点，对城市住房需求是可怕的，赶紧买房吧。
也许有城市的无聊经济学家会说，农民在农村不修房，他们住那儿，我告诉你，请你到农村看看，关门闭户的房子、或一栋大面积的房子，只住一二个老人小孩比比皆是。老房子没人住倒塌的比比皆是。想住房子，亲戚免费或象征性付一点租金，随便找到房子住
因为农民在农村修房无法按揭，实际上，他们有能力在农村修房，就意味着，有能力和子女一起努力在城市付首付，购买房子;假如农民都认识到这一点，对城市住房需求是可怕的，赶紧买房吧。
也许有城市的无聊经济学家会说，农民在农村不修房，他们住那儿，我告诉你，请你到农村看看，关门闭户的房子、或一栋大面积的房子，只住一二个老人小孩比比皆是。老房子没人住倒塌的比比皆是。想住房子，亲戚免费或象征性付一点租金，随便找到房子住
经常在网上看到有关房价的讨论，看到充满常识性错误言论的所谓文章，大量不理性的谩骂、为了证明自己的观点选择性地使用材料、活跃的刚毕业年轻人急于买房，占领网络主流，听不到理性的、以事实为依据的声音。我感到有必要告诉大家，是年轻人真相，不要被误导。
在此我说明一下，我对经济感兴趣，也炒过股，不过不成功(亏了，现在没炒)，收入一般，家庭月收入一万左右(我和太太收入差不多都5000元左右)，有二套住房。
其次成都当前以2.5环为区及郊区的界线，2.5环均价在7500左右，2.5环以内均价应在10000左右，2.5环以外均价应在5500左右。成都房价在全国在中等水平，有典型意义。
由于来自农村，我对家乡情况很了解，每年寒假及暑假都回去看看，老家的人也经常找我，很多老乡及毕业工作的学生买房都经常咨询我意见，慢慢几年下来，在老乡及学生中有点名气，咨询我的人越来越多，促使我研究楼市，也对当前房地产有较深刻的了解，在此表达一些我的观点，供大家参考